Ocenenie nehnuteľnosti

Cena nehnuteľnosti nie je len číslo v inzeráte. Je to rozhodnutie, ktoré má často dosah na desiatky tisíc eur, rodinné vzťahy aj priebeh úradných konaní. Napriek tomu sa v praxi stále stretávame s tým, že ľudia stanovujú cenu „od oka“ – podľa suseda, emócií alebo inzerátov na realitných portáloch. Práve tu vznikajú najčastejšie chyby. A spolu s nimi aj zbytočné straty, ktorým sa dalo predísť.

Čo vlastne znamená ocenenie nehnuteľnosti?

Ocenenie nehnuteľnosti je odborné vyjadrenie k jej hodnote, ktoré vychádza z reálnych dát z trhu, znalosti lokality, technického stavu a skúseností z praxe.

Je dôležité si​ uvedomiť, že:

• inzerovaná cena nie je predajná cena,
• nepoznáte dôvod predaja a​ni situáciu predávajúceho,
• nepoznáte priebeh vyjednávan​ia, zľavy ani konečnú dohodu,
• dve „rovnaké“ nehnuteľnosti nikdy nie sú úplne rovnaké.

Práve preto sa často stáva, že nehnuteľnosť je nastavená príliš vysoko, dlhodobo sa nepredáva, „opozerá sa“ a nakoniec sa cena musí znižovať. Alebo naopak – podhodnotením prídete o výraznú časť jej skutočnej hodnoty.

Čo všetko ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti

Pri odbornom ocenení sa nepozeráme len na cenu za meter štvorcový. Do výslednej hodnoty vstupuje celý súbor faktorov, ktoré spolu vytvárajú reálny obraz o hodnote nehnuteľnosti:

• lokalita a jej d​lhodobý potenciál
• technický stav (pôvodný​ stav vs. rekonštrukcia)
• dispozícia a fun​kčnosť priestoru
• vybavenie, použité mater​iály a technické riešenia
• balkón, terasa, pivnica, parkovanie, výťah
• inžinierske siete a infraštruktúra
• občianska vybavenosť a dostupnosť služieb
• okolie, zástavba, príroda a charakter miesta
• dodatočné náklady, ktoré čakajú nového majiteľa

Súčasťou ocenenia je aj odborný názor makléra, ktorý vie tieto vplyvy správne vyhodnotiť a určiť, ktoré majú na cenu skutočný dopad – a ktoré sú len zdanlivé.

Príklad z praxe: rovnaký byt, iná cena

Dva byty.
Rovnaká výmera, rovnaká ulica.

Na papieri vyzerajú rovnako.

Rozdiel?

• jeden je po kompletnej rekonštrukcii,
• druhý v pôvodnom stave,
• jeden má balkón orientovaný do tichého dvora,
• druhý do rušnej ulice,
• jeden má vyriešené parkovanie,
• druhý nie.

Výsledok? Rozdiel v cene aj desiatky tisíc eur. Práve v takýchto detailoch sa láme správne ocenenie nehnuteľnosti.

Ocenenie nehnuteľnosti a notár – kedy je dokument vhodný?

Veľmi častá otázka z praxe znie: „Stačí mi ocenenie od realitnej kancelárie, alebo potrebujem znalca?“

Odborné ocenenie nehnuteľnosti vypracované realitnou kanceláriou je vhodným a v praxi akceptovaným podkladom najmä pre:

• dedičské konania u notára,
• určenie hodnoty nehnuteľnosti pre potreby dedičov,
• orientačné majetkové vysporiadanie,
• dohodu medzi účastníkmi konania.

! Dôležité je povedať to otvorene a korektne: Ocenenie realitnou kanceláriou nie je znalecký posudok. Zároveň však platí, že pre notára má odborné ocenenie v praxi rovnakú výpovednú hodnotu ako znalecký posudok, pokiaľ ide o určenie hodnoty nehnuteľnosti pre potreby konania. Ak je v konkrétnom prípade potrebný znalecký posudok (napríklad pre banku alebo súd), klienta na to vždy vopred upozorníme.

CMA, ocenenie a znalecký posudok – v čom je rozdiel?

Aby bolo jasno:

CMA – cenová analýza

Porovnanie cien podobných nehnuteľností na trhu.
Slúži ako orientačný nástroj, nie ako oficiálny podklad.

Ocenenie nehnuteľnosti

Odborné vyjadrenie realitnej kancelárie, ktoré pracuje s:

• viacerými vplyvmi,
• reálnymi skúsenosťami z predaja,
• trhovým správaním kupujúcich.

Je využiteľné aj pre dedičské, notárske a úradné účely.

Znalecký posudok

Formálny dokument vypracovaný znalcom, potrebný najmä:

• pri hypotékach,
• pri súdnych sporoch,
• pri určovaní historickej hodnoty nehnuteľnosti.

Odporúčanie makléra na záver

Z pohľadu praxe môžem povedať jedno: správne ocenenie nehnuteľnosti je vždy lacnejšie ako zle nastavená cena. Či už predávate, riešite dedičstvo alebo si potrebujete ujasniť hodnotu svojho majetku, odborné ocenenie vám dá:

• pokoj v rozhodovaní,
• argumenty do rúk,
• reálny obraz o situácii.

Ak si nie ste istí, pýtajte sa skôr, než urobíte rozhodnutie. Cena sa dá vždy obhájiť – ak je postavená na faktoch, nie na domnienkach.

Ak riešite aj iné právne aspekty predaja, odporúčam tieto referenčné články:

1. Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu

2. BSM - Bezpodielové  spoluvlastníctvo manželov pri predaji nehnuteľnosti 

3. Ťarchy na nehnuteľnosti a ich riešenie pri predaji

4. Pozemok a stavby, čo skontrolovať

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.