Pred predajom domu: čo​ si skontrolovať vopred

Sú chvíle, keď sa zdá, že je všetko pripravené. Dom je uprataný, fotografie pôsobia príjemne, cena je nastavená realisticky a prichádza prvý záujemca. Prechádza miestnosťami, pozerá sa, pýta sa. Rozhovor je pokojný, miestami až príjemný. Dom má atmosféru, pôsobí dobre.
Na prvý pohľad nič nebráni tomu, aby sa rozhodol.

A potom sa niečo zmení.

Prichádzajú otázky, ktoré nie sú nepríjemné, ale sú presné. Otázky, na ktoré sa nedá odpovedať jednou vetou. Otázky, pri ktorých sa zrazu ukáže, že nie všetko je úplne jasné. Papier hovorí ni​ečo iné ako realita. Niektoré veci chýbajú, iné nesedia tak, ako by mali. A to, čo sa zdalo ako drobnosť, sa odkladá na „doriešime neskôr“. Lenže práve v tej chvíli sa začína meniť atmosféra.

Z rozhovoru sa vytráca istota. Z dobrého dojmu sa stáva opatrnosť. A dôvera, ktorá sa začala budovať, sa začne nenápadne rozpadávať. Kupujúci odchádza. Nie ​s jasným rozhodnutím, ale s pocitom, že potrebuje ešte premýšľať. A predaj, ktorý mohol byť jednoduchý, sa začne komplikovať ešte skôr, než sa naozaj začal.

• Predaj nezačína inzerátom

Väčšina majiteľov si myslí, že p​redaj začína zverejnením ponuky.

V praxi sa začína oveľa skô​r. V tom, čo nie je vidieť:

• v dokumentoch
• v technickom stave
• v tom, ako presne vieme pom​enovať realitu nehnuteľnosti

Práve tu sa rozhoduje o tom, či bude predaj plynulý, alebo sa zastaví na detailoch, ktoré sa podcenili.

• Prečo dnes nestačí marketing

Ešte nedávno stačila dobrá prezentácia a správne nastavená cena. Dnes je situácia iná.

Kupujúci:

• porovnáva
• preveruje
• počíta
• pýta sa

Nestačí zaujať. Je potrebné obstáť. A to sa nedá dosiahnuť bez prípravy.

• Čo si skontrolovať ešte pred predajom domu

Aby sa predaj nezastavil na otázkach, ktoré prídu až pri kupujúcom, je dobré si ešte pred uvedením nehnuteľnosti na trh prejsť základné veci.

Dokumenty a kataster

• Je stav domu zapísaný v katastri tak, ako reálne existuje?
• Sú všetky prístavby, garáže alebo hospodárske budovy evidované?
• Sedí dispozícia domu s tým, čo je zakreslené v dokumentácii?
• Sú hranice pozemku jasné a zodpovedajú realite?
• Nachádzajú sa na liste vlastníctva ťarchy (napr. vecné bremená, záložné práva)?
• Je vlastníctvo vysporiadané (bez spoluvlastníckych nejasností)?

Technický stav nehnuteľnosti

• Je strecha v stave, ktorý nevyžaduje okamžitú investíciu?
• Nevyskytuje sa v dome vlhkosť alebo praskliny?
• Je elektroinštalácia a kúrenie funkčné a bezpečné?
• Sú okná, podlahy a základné prvky domu v stave, ktorý nebude kupujúci vnímať ako riziko?
• Viete pomenovať, čo bude potrebné v najbližších rokoch opraviť alebo vymeniť?

Reálne náklady na bývanie

• Viete presne povedať mesačné náklady na energie?
• Máte prehľad o nákladoch na kúrenie počas roka?
• Viete odhadnúť bežné náklady na údržbu domu?
• Dokážete kupujúcemu vysvetliť, čo ho bude stáť prevádzka tejto nehnuteľnosti?

Slabé miesta, ktoré je dobré pomenovať

• Je niečo, čo by mohlo kupujúceho zaskočiť až pri obhliadke?
• Existuje časť domu, ktorá má obmedzenia alebo špecifiká?
• Je niečo, čo sa dlhodobo odkladá a bude si vyžadovať riešenie?

Základná otázka na záver

Ak by ste boli na strane kupujúceho, rozumeli by ste všetkému, čo o dome hovoríte?

• Reálne náklady: otázka, ktorá dnes rozhoduje

Dom už nie je len o tom, ako pôsobí. Je o tom, ako sa v ňom bude žiť.

Kupujúci sa dnes pýta:

• aké sú mesačné náklady
• koľko stojí prevádzka
• aké investície ho čakajú

Rozhodovanie sa presúva od dojmu k číslam. A čím presnejšie sú tieto informácie pomenované, tým väčšia je dôvera.

• Slabé miesta: rozdiel medzi dôverou a pochybnosťou

Každý dom má svoje slabšie stránky. Rozdiel nie je v tom, či existujú, ale či sú pomenované.

To, čo sa otvorene vysvetlí vopred, kupujúci prijíma ako súčasť reality. Ak sa niečo objaví neskôr, vníma to ako problém.

Dnešný kupujúci nehľadá dokonalosť. Hľadá istotu, že rozumie tomu, čo kupuje.

Odporúčanie realitnej konzultantky

Ak chcete dom predať bez zbytočných komplikácií, nezačínajte otázkou, ako bude vyzerať inzerát.

Začnite otázkou: Je moja nehnuteľnosť naozaj pripravená na predaj? V praxi existuje aj možnosť požiadať o odborné posúdenie pripravenosti nehnuteľnosti – niekedy označované ako predpredajný audit.

Takýto krok dnes ponúkajú niektoré realitné kancelárie alebo odborní konzultanti a jeho cieľom je:

• preveriť dokumenty a ich súlad s realitou
• upozorniť na technické a právne riziká
• pomenovať slabé miesta ešte pred vstupom na trh
• pripraviť nehnuteľnosť tak, aby obstála pri reálnom kupujúcom

Nejde o kontrolu. Ide o prípravu, ktorá šetrí čas, energiu aj zbytočné komplikácie.

 

Rýchle otázky a odpovede

Má zmysel riešiť technický stav dopredu?
Áno. Pomáha to predísť pochybnostiam a zbytočnému zjednávaniu ceny.

Musím hovoriť aj o slabších stránkach domu?
Áno. Otvorenosť dnes vytvára dôveru a zrýchľuje rozhodovanie.

Zaujímajú kupujúceho reálne náklady?
Áno. Často sú jedným z hlavných faktorov rozhodnutia.

Predaj domu dnes nie je len o ponuke. Je o pripravenosti. A práve tá robí rozdiel medzi predajom, ktorý sa zastaví na otázkach a predajom, ktorý prebehne pokojne a s dôverou.

Súvisiace články, ktoré vás môžu zaujímať

Čierne stavby pri starších domoch 

Kompletný prehľad dokumentov pri predaji nehnuteľnosti

Ťarchy na nehnuteľnosti a ich riešenie pri predaji 

E-book  "Sám sebe maklérom"  - k stiahnutiu zadarmo

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.

mzdyaudit.info